Una asociación de una docena de agencias públicas y organizaciones sin fines de lucro, dirigida por New Jersey Conservation Foundation y Hopewell Valley Citizens Group, trabajaron juntos para comprar un terreno ubicado en la antigua propiedad de Western Electric/AT&T por $7.5 millones del propietario Equus Capital Partners, anteriormente conocido como Berwind Property Group.
En una transacción separada, el condado de Mercer y el municipio de Hopewell compraron 11 acres adicionales en el lado este de Carter Road. New Jersey Conservation ahora tiene un derecho preferencial sobre otros 11 acres en el lado oeste de Carter Road, donde un hotel-centro de conferencias abandonado y en ruinas será demolido y Equus restaurará el sitio.
El proyecto de preservación resuelve años de litigio presentado por el Grupo de Ciudadanos de Hopewell Valley que desafiaba el desarrollo comercial de la propiedad rural. El sitio había recibido la aprobación del plan de desarrollo general y el plan preliminar del sitio para numerosos edificios de oficinas con un total de 800,000 pies cuadrados, caminos y estacionamiento, todo en el lado este de Carter Road. Los estudios de tráfico determinaron que generaría hasta 4.000 vehículos de pasajeros por día utilizando las carreteras locales de la región para ir y venir de la zona rural de Carter Road.
Este acuerdo también pone fin de forma permanente a los desafíos legales presentados por el propietario para rescindir una servidumbre de conservación existente que rige todo el lado oeste de Carter Road y recuperar la propiedad de una parcela de 65 acres en el lado oeste que se transfirió a cambio de Hopewell Township. El propietario propuso usar ese terreno para un desarrollo residencial de alta densidad que traería hasta 500 vehículos adicionales a las carreteras del área.
“Desarrollar esta tierra como se propuso habría tenido impactos permanentes en la región, y estamos extremadamente agradecidos con todos nuestros socios por hacer posible este proyecto de preservación”, dijo Michele S. Byers, directora ejecutiva de la Fundación para la Conservación de Nueva Jersey. “Este fue un esfuerzo de colaboración masivo para resolver un litigio y crear un nuevo parque público”.
El condado de Mercer y el municipio de Hopewell intervinieron temprano con compromisos de financiamiento público por un total de $3.5 millones y $2 millones, respectivamente. “El proyecto no podría haberse concluido con éxito sin la persistencia y determinación de Katherine Dresdner, y el apoyo y liderazgo del condado de Mercer y el municipio de Hopewell”, dijo Byers.
“La resolución del litigio a través de este acuerdo y compra de tierras es una victoria para todos. Es muy importante salvar esta tierra del desarrollo y proteger nuestros recursos naturales. Agradecemos a todos nuestros socios y al público por su extraordinario apoyo, especialmente a la Fundación para la Conservación de Nueva Jersey, al condado de Mercer y al municipio de Hopewell”, dijo Katherine V. Dresdner, consejera general del Grupo de Ciudadanos del Valle de Hopewell.
La propiedad recién conservada proporcionará terreno para la recreación pasiva, así como un hábitat crítico para las especies amenazadas y en peligro de extinción. El acuerdo también prevé la finalización de Lawrence Hopewell Trail, un sistema de senderos regionales de 30 millas de largo para peatones y ciclistas, al permitir que pase por la propiedad.
Asociaciones de preservación
El condado de Mercer, el municipio de Hopewell y el programa estatal Green Acres proporcionaron fondos públicos importantes para la adquisición de tierras. Los fondos privados fueron donados por Robert Wood Johnson Charitable 1962 Trust, Bristol Myers Squibb y más de 150 empresas, familias e individuos locales.
“El condado de Mercer se complace en ser socio en la preservación de la propiedad Equus/Carter Road”, dijo Ejecutivo del condado de Mercer, Brian M. Hughes. “Esta preservación permanente de más de 250 acres a ambos lados de Carter Road asegurará el carácter rural de esta área para siempre. En un futuro no muy lejano, el sendero Lawrence Hopewell atravesará estos campos y bosques, lo que permitirá a los residentes caminar, andar en bicicleta y correr por la propiedad y más allá.
“El desarrollo futuro del sitio se limita a 20,000 pies cuadrados adicionales y la monstruosidad del dormitorio se eliminará en cuestión de meses”, agregó. “Estos proyectos cooperativos aprovechan al máximo el Fondo Fiduciario de Espacios Abiertos del condado; agradecemos a nuestros muchos socios por su participación y paciencia mientras este proyecto finalmente se convierte en una realidad”.
El condado de Mercer utilizó su Programa de asistencia sin fines de lucro y fondos de su Fondo fiduciario para espacios abiertos, recreación y tierras de cultivo y preservación histórica para proporcionar $3.5 millones para ayudar a financiar el proyecto. Los socios incluyeron cinco municipios (Princeton, Hopewell Township, Lawrence Township, Pennington Borough, Hopewell Borough) y cuatro fideicomisos de tierras (New Jersey Conservation Foundation, Friends of Princeton Open Space, Friends of Hopewell Valley Open Space, D&R Greenway Land Trust). Condado de Mercer también acordó comprar 11 acres adicionales en el lado este de Carter Road por $632,500 adicionales en una transacción separada que requirió la demolición del centro de conferencias del lado oeste por parte de Equus.
Green Acres otorgó subvenciones por un total de $1.33 millones a varios socios, incluidos el condado de Mercer, la Fundación de Conservación de Nueva Jersey, Friends of Hopewell Valley Open Space, Stony Brook-Millstone Watershed Association, Hopewell Borough y Pennington Borough.
"El Programa de Acres Verdes del Departamento de Protección Ambiental se complace en haber ayudado a preservar esta propiedad de importancia regional", dijo Richard Boornazian, Comisionado Asistente de Recursos Naturales e Históricos. “Felicito a nuestros socios de conservación por aprovechar esta oportunidad única para proteger un importante conector de vías verdes que une los espacios abiertos públicos existentes”.
Además de contribuir con su subvención del condado de Mercer, Hopewell Township agregó $2 millones de su fondo fiduciario municipal para espacios abiertos. Los $2 millones del municipio se utilizaron para proporcionar los fondos equivalentes requeridos para las subvenciones de asistencia del condado de Mercer.
"El apoyo de Hopewell Township para esta importante adquisición demuestra nuestro compromiso continuo con la preservación de los espacios abiertos", dijo Alcalde del municipio de Hopewell, Harvey Lester.
“Es muy emocionante ver que esta importante iniciativa de conservación de espacios abiertos llega a su fin después de trabajar durante tantos años para llevarla a buen término”, dijo la miembro del comité de Hopewell y ex alcaldesa Vanessa Sandom. “El municipio tiene suerte de haber contado con el firme apoyo y la asociación de numerosos municipios y grupos de conservación de espacios abiertos, y todos debemos celebrar este trabajo juntos. Lo que es más importante, agradecemos a la Fundación de Conservación de Nueva Jersey y al condado de Mercer por su liderazgo al guiarnos a través del intrincado plan. ¡Es con gran alegría personal que digo “Hurra” a todos los donantes individuales y grupos que han dado tanto de su tiempo y dinero para que esto suceda!”
Fondos privados recaudados
El Grupo de Ciudadanos de Hopewell Valley, cuyo litigio para detener el desarrollo en el sitio inició el esfuerzo de conservación, se asoció con New Jersey Conservation en una campaña privada de recaudación de fondos. Se recaudaron más de $1.4 millones a través de donaciones privadas. Los dos grupos lanzarán un esfuerzo continuo para recaudar fondos para la administración de la tierra.
La tierra recién preservada incluye bosques, pastizales, prados y dos afluentes de Categoría 1 del Stony Brook. Hay algunos senderos creados originalmente por Western Electric. El terreno es contiguo o está muy cerca de numerosas parcelas de espacios abiertos preservados y tierras de cultivo propiedad de Hopewell Township, Friends of Hopewell Valley Open Space, Stony Brook–Millstone Watershed, DoubleBrook Farm, Princeton University y D&R Greenway Land Trust.
“La preservación de esta propiedad evita que una importante puerta de entrada al valle de Hopewell se desarrolle en exceso y protege los campos y bosques que brindan un hábitat significativo y oportunidades para la recreación pasiva”, dijo Patricia Sziber, directora ejecutiva de Friends of Hopewell Valley Open Space. “Este es un verdadero hito en décadas de esfuerzo para proteger el carácter rural de la región y estamos muy contentos de ser socios en este proyecto”.
“La preservación de esta tierra marca un paso fundamental para lograr una visión de conservación para la región, mientras se resuelven años de disputas y litigios”, dijo Jim Waltman, director ejecutivo de la Asociación de cuencas hidrográficas de Stony Brook-Millstone. “La Watershed Association ha estado luchando contra las propuestas de desarrollo inapropiadas para esta área durante más de una década y nos complace ser un socio para garantizar que estas tierras se conserven a perpetuidad”.
Los edificios en el lado este se subdividirán del sitio y serán retenidos por el propietario actual para uso continuo de oficina/investigación. El desarrollo futuro está limitado a no más de 20,000 pies cuadrados que solo se pueden agregar a un edificio existente. No se permitirán nuevos edificios.
Conexión única de la Guerra Fría
La propiedad de Carter Road es el primer parque corporativo jamás creado en los Estados Unidos. Construido durante la Guerra Fría por Western Electric, el sitio de 360 acres incluía un búnker nuclear subterráneo para uso del presidente de los Estados Unidos y una pista para el avión del presidente en caso de un ataque nuclear.
Western Electric construyó solo tres edificios, una planta de tratamiento de aguas residuales privada, senderos para caminar para acceder a los edificios y un arboreto. Un dormitorio/conferencia de 176,000 pies cuadrados en el lado oeste, ahora abandonado y programado para demolición, tenía un conjunto de paneles fotovoltaicos de última generación que se usaba como calentador de agua solar para el dormitorio.
Western Electric también reutilizó una casa de campo histórica en el lado este que data de 1830. Los propietarios posteriores, AT&T y Lucent, no desarrollaron más el campus.
Impactos en la comunidad
Los pueblos de los alrededores, que se habrían visto gravemente afectados por el tráfico si el sitio se hubiera desarrollado para usos comerciales o residenciales, acordaron contribuir con sus fondos de subvención de Green Acres y el condado de Mercer al proyecto. Princeton y Lawrence Township acordaron contribuir con sus subvenciones del condado de Mercer.
"Pennington Borough se enorgullece de asociarse con nuestros municipios vecinos, organizaciones sin fines de lucro y residentes para preservar una propiedad ambientalmente significativa y ubicada en el centro que de otro modo se habría desarrollado para uso comercial", dijo El alcalde de Pennington, Tony Persichilli.
“La expansión del cinturón verde que rodea el distrito es un desarrollo positivo para todos los que viven o viajan en Hopewell Valley”, dijo Alcalde del condado de Hopewell, Paul Anzano. “Me gustaría agradecer a todos nuestros socios que hicieron realidad la preservación de esta tierra”.
“Es el mayor impacto regional de la preservación interconectada entre socios lo que hace que esta nueva adquisición sea especialmente valiosa”, dijo Linda J. Mead, presidenta y directora ejecutiva de D&R Greenway Land Trust, señalar la proximidad de la tierra a otros espacios abiertos y tierras de cultivo.
La adquisición de terrenos permitirá la construcción de un enlace en el bucle norte de Lawrence Hopewell Trail.
“Hemos estado trabajando para crear un sendero familiar para caminar y andar en bicicleta a través de los municipios de Hopewell y Lawrence desde 2002, y esta adquisición nos permitirá extender el sendero a través de la parte noreste de Hopewell. Estamos encantados”, dijo Becky Taylor, copresidenta de Lawrence Hopewell Trail.
“La adquisición es otro ejemplo del poder del compromiso y la colaboración de la comunidad. El próximo paso para el LHT es utilizar las subvenciones del municipio de Hopewell y la Comisión de Planificación Regional del Valle de Delaware para construir un segmento de sendero que abrirá la propiedad a la comunidad”, agregó el La otra copresidenta de Lawrence Hopewell Trail, Eleanor Horne.
Historial de litigios
A fines de la década de 1990, Townsend Property Trust of Maryland compró los 360 acres completos para un importante desarrollo comercial. Townsend buscó la aprobación en 1998 para un Plan General de Desarrollo muy controvertido que permitió 800,000 pies cuadrados de espacio para oficinas.
En respuesta a la oposición de la comunidad, Townsend prometió que construiría una carretera de circunvalación costosa para salvar la cercana aldea de Mt. Rose y su cruce histórico. La Junta de Planificación del Municipio aprobó el PIB de Townsend a principios de 1999.
Después de discusiones en curso sobre la preservación del lado oeste, en marzo de 2000 Townsend donó todo el lado oeste del sitio a Hopewell Township para uso permanente como espacio abierto permanente. Una servidumbre de conservación se registró en 2002.
Townsend no finalizó las aprobaciones de su plan de sitio y vendió todo el sitio, incluido el lado oeste preservado, en 2004 a Berwind Property Group, un conglomerado inmobiliario nacional de capital privado. Berwind quería desarrollar el sitio para usos residenciales y comerciales.
Berwind primero solicitó la aprobación para construir un complejo de viviendas en el lado oeste, a pesar de la servidumbre de conservación existente. Después de que ese plan fracasara, en 2007 Berwind solicitó la aprobación preliminar del plan del sitio para cinco nuevos edificios de oficinas, caminos y miles de espacios de estacionamiento en el lado este de Carter Road. El plan preliminar del sitio de Berwind fue aprobado en septiembre de 2008, a pesar de la enérgica oposición de la comunidad.
Se forma el grupo de ciudadanos de Hopewell Valley
En 2008, el Grupo de Ciudadanos de Hopewell Valley, un grupo de defensa ambiental sin fines de lucro representado por Katherine V. Dresdner, Esq., se organizó para presentar un desafío legal. La Fundación para la Conservación de Nueva Jersey se unió al litigio como Amigo de la Corte (amicus curiae) después de que la Corte Suprema de Nueva Jersey aceptara la petición del Grupo de Ciudadanos en 2010.
En enero de 2011, la Corte Suprema de Nueva Jersey falló a favor de Hopewell Valley Citizens Group. Después de que Citizens Group agregó un reclamo de que los permisos del desarrollador no podían extenderse porque el sitio tenía terrenos ambientalmente sensibles, Berwind anunció que abandonaría su plan aprobado para el desarrollo comercial de 800,000 pies cuadrados. En su lugar, Berwind propuso un nuevo plan de vivienda de alta densidad para el lado oeste de Carter Road, en el terreno que anteriormente se había traspasado a Hopewell Township y protegido por la servidumbre de conservación. Berwind presentó demandas cruzadas contra Hopewell Township para rescindir la servidumbre y la propiedad de los 65 acres del municipio.
En la primavera de 2011, Hopewell Valley Citizens Group propuso resolver el litigio comprando y preservando la tierra. El Grupo de Ciudadanos de Hopewell Valley se asoció con New Jersey Conservation para negociar un contrato y obtener fondos para la compra de la tierra. El acuerdo protege la servidumbre de conservación de la amenaza de rescisión y los 65 acres que el desarrollador había propuesto recuperar del municipio de Hopewell.
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